Objektsicherheitsprüfung - Besser Vorsicht als Nachsicht!

Eine wichtige Investition nicht nur im Schadensfall

 

Für Liegenschaftseigentümer und die von ihnen beauftragten Hausverwalter gelten Prüf-, Kontroll- und Sicherheitspflichten sowie die Verpflichtung zur Erhaltung von Gebäuden nach dem Stand der Technik. Hat der Eigentümer oder sein Verwalter das Gebäude ordnungsgemäß geprüft und die Prüfung dokumentiert, kann dies im Schadensfall zum Entlastungsbeweis führen, dass die erforderliche Sorgfalt eingehalten wurde und der Hauseigentümer und dessen Verwalter für den eingetretenen Schaden daher nicht haften. 

Wie eine ordnungsgemäße Prüfung und Dokumentation im Detail aussieht, wurde in den beiden ÖNORMEN B 1300 und B 1301 festgelegt. Mittels der Objektsicherheitsprüfung werden bereits im Vorfeld schwerwiegende und kostenintensive Folgeschäden an Gebäuden vermieden.

Sicherheit auf allen Ebenen

Als Eigentümer von Gebäuden muss sichergestellt werden, dass keine Gefahr für die Sicherheit von Personen oder deren Eigentum besteht. Die Gebäudeüberprüfung bezieht sich auf technische Objektsicherheit, Gefahrenvermeidung, Brandschutz, Gesundheits- und Umweltschutz sowie Einbruchsschutz.

Ziel beider ÖNORMEN ist es, eine Orientierungshilfe in Form von standardisierten Verfahrensregeln zur Verfügung zu stellen, um einen Maßstab für die erforderlichen und zumutbaren Vorkehrungen für wiederkehrende Sichtkontrollen aufzustellen. Relevant sind diese beiden Normen insbesondere, weil ihre Missachtung im Schadensfall ein Verschulden indiziert.

Die Verpflichtung zur Dokumentation gemäß der ÖNORMEN B 1300 und 1301 umfasst die Einhaltung der individuell zu erarbeitenden Checklisten und der ordnungsgemäßen Durchführung der Sichtkontrollen und Begutachtungen. Darüber hinaus muss auch die sich daraus ergebende Verantwortung wahrgenommen werden, wie zum Beispiel die zeitnahe Behebung allfälliger Schäden. Gibt es die in den ÖNORMEN vorgesehenen Dokumentationen nicht, erschwert dies im Schadensfall den Beweis, dass der Verantwortliche allen seinen Pflichten nachgekommen ist.

Mögliche zivilrechtliche Haftungen ergeben sich unter anderem nach allgemeinem Schadenersatzrecht (Verstoß gegen Verkehrssicherungspflichten) sowie aufgrund der Haftung des Liegenschaftseigentümers für sein Bauwerk (Gefährdungshaftung gemäß § 1319 ABGB). 

Gebäude gut, alles gut - Vorteile im Überblick

Die Objektsicherheitsüberprüfung ist somit eine wichtige Investition für die Rechtssicherheit Ihrer Immobilie im Anlassfall– mit weiteren, wesentlichen Vorteilen:

  • Sicherstellung einer reibungslosen Beweisführung im Schadensfall
  • Hinweis auf umzusetzende Maßnahmen der Immobilie
  • Frühzeitige Identifizierung von etwaigen Schäden, Mängeln und Risiken
  • Wertsicherung der Immobilie
  • Langfristige qualitative Erhöhung der Gebäudesubstanz

Fazit

Die Objektsicherheitsprüfung ist zwar kein Gesetz, die in den ÖNORMEN B 1300 und B 1301 enthaltene detaillierte Regelung stellt aber den Stand der Technik ab. Daher gilt: Je genauer sich ein Eigentümer oder Verwalter an die Vorgaben der einschlägigen ÖNORMEN hält und allfällige Mängel nicht nur protokolliert, sondern auch unverzüglich behebt, desto eher wird er vor Gericht beweisen können, die erforderliche Sorgfalt eingehalten zu haben. 

Quellen:
Gastkommentar Manfred Blöch, Geschäftsführer Facilitycomfort: Objektsicherheitsüberprüfung nach ÖNORM B1300 und B1301, in: bau + immobilien Report (2018) Ausgabe 04, S. 55
Mariella Kapoun, Johannes Hysek: Objektsicherheitsprüfungen nach den ÖNORMEN B1300 und 1301: Verschärfter Sorgfaltsmaßstab für Vermieter? (29.05.2017) >> zum Online-Beitrag

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